什么是物业税,物业税如何征收

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  何为物业税  ?以财产的价值为计税依据  。依据国际惯例 ,物业税多属于地方税  ,是国家财政稳定而重要的来源  。各国房地产保有税的名称不尽相同  ,有的称“不动产税”  ,如奥地利、波兰、荷属安的列斯;有的称“财产税” ,如德国、美国、智利等;有的称“地方税”或“差饷”  ,如新西兰、英国、马来西亚等;中国香港则直接称“物业税” 。以下  ,我们从小角度了解物业税  。

  1、征收物业税的条件:征收物业税是否能终结房地产大战  ,取决于征收的以下三个前提条件是否具备:第一个前提是理清物业税与现有税费之间的关系 ,第二是建立满足征收物业税的技术条件  ,第三是以物业税改变现有的土地财政收入大部分未纳入公共财政的现状 。

  2、物业税征收的历史:物业税是不动产保有环节的税收  ,现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用  ,这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状  ,一些地方政府因此在短期内大量卖地  ,一次性收取未来几十年的土地红利  ,这是许多地方土地财政盛行的根本原因  。物业税将土地收益分摊于未来40年或70年内收取  ,可以改变这一逆向激励制度  。同时  ,政府与开发商为了征收物业税 ,也有动力创造良好的社会环境  ,提供充足的公共产品  ,吸引消费者到本地安家  ,提升本地的物业价值 。

  3、物业税的作用:物业税作为地方税种 ,其本意是弥补地方公共财政的不足  ,然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率  。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品  ,政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益 ,这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环  。因此  ,要使得各方普遍支持物业税 ,最重要的就是使地方公共财政透明高效  ,使民众知道税收的用途  。与其说物业税是对物业持有人的挑战  ,不如说是对地方政府财政公共性和透明度的挑战 。

  4、物业税改革的基本框架是:将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并  ,转化为房产保有阶段统一收取的物业税  ,并使物业税的总体规模与之保持基本相当 。这样一来  ,物业税一旦开征  ,将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击  。

  物业税征收分为多个方面  。

  1、从面积而言:按照正常运作流程 ,征收对象将主要是面积在144平方米以上的房屋  。目前物业税空转试点范围的扩大  ,并不意味着物业税就会在今年到来  ,除非它超越相应的立法程序  ,仍以行政立法的面目出现 。

  2、从用地目的而言:具体而言  ,由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少  ,在相关研究讨论中对此方面的争议也是最少的  ,所以物业税可能在2009年最先从商业地产开征  ,继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主  ,逐步实现只要拥有房产都应该纳税  。无论在哪个城市试点开征物业税  ,对当地房地产市场短期冲击都会很大 ,税收成本也很高  。因为要摸清每个人的房产 ,还要对城乡接合部和农村的房屋进行摸底  ,而现在的模拟试点只针对城镇居民 。并且物业税出台  ,要经过许多部门决策  ,提案需要经过国务院法制办的审查再提交到人大常委会 ,经过“几读”后再提交到全国人民代表大会 ,走完全部程序 ,最短也需要3年时间  。

  3、从专家的角度看:从征收房屋面积而言  ,征收物业税有对普通住宅和非普通住宅的区分  。国家鼓励90平方米以内户型的开发和消费  ,不干预90~140平方米房型的开发和购买  ,但是对140平方米以上大户型的开发和销售却是一直持抑制态度  。因此  ,目前部分专家认为  ,物业税界定值为144平方米  。也就是说  ,房屋面积在144平方米以上  ,就属于物业税征收范围;相反  ,则属于免征范围  。

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